大規模修繕工事の進め方

●施工会社に依頼

無償の場合もあり、コストを抑えることが期待できます。一方、会社によって書式が異なるため、比較検討をする際には専門知識が必要となります。

●管理会社に依頼 

日常管理をしてもらっている管理会社であれば公平な調査診断が期待できます。

●コンサルタント会社（第三者機関）等に依頼

第三者機関の立場として公正かつ厳格な診断が期待できます。一方、有償での建物調査診断となるため、予算を確保する必要があります。

1）修繕内容の検討

選定したパートナーからの指摘・アドバイス・提案をもとに工事範囲や仕様等を検討・決定します。

2）基本計画の作成

決定した仕様等に基づいて、パートナーが工事内容の基本計画を作成します。このとき、パートナーは概算予算を算出するために基本設計をする場合があります。

3）資金計画の作成 

概算工事費用・パートナーの設計や工事監理の費用等も含めて、大規模修繕工事に必要な総額を算出し、資金計画を検討します。

1）共用部の変更 

一般的な大規模修繕工事は「普通決議」となります。
※普通決議＝過半数を定数とし、出席者の過半数の賛成によって成立
ただし、階段をエレベーターに変えるような「著しい変更」の場合は特別決議となります。
※特別決議＝過半数を定数とし、出席者の4分の3以上の賛成によって成立

2）管理規約の改正が必要な場合

規約の改正を行う場合、特別決議が必要となります。
例：排水管の専有部と共用部の区分を追記する等

3）すでに決議を受けた内容を大幅に変更する場合 

過去の総会で決議した次項の変更を余儀なくされた場合には、改めて総会の決議が必要です。
例：工事対象の変更や資金計画の変更等

1）仕様書等設計図書のチェック

パートナーが作成した設計図書（詳細な実施設計）についてチェックします。
例：基本計画に基づいているか、過剰な仕様になっていないか、公平で公正な競争見積もりを実施できるか、競争見積もりに対して不明瞭な箇所がないか等

2）工法等の理解

工法や材料等について、理事会や専門委員会の方も概要を理解します。

3）施工条件の整理

各社の見積書に表記されている施工条件を確認しましょう。
確認例：

• ●工事請負金額の支払い条件
• ●資材置場等の場所や大きさ
• ●日常生活に影響がある箇所（駐車場、駐輪場、エレベーターなど）の使用条件
• ●電気や水道の使用料負担について　など

4）工事費の増減に関する明文化 

設計変更や実数精算方式等で工事費の増減が発生する場合の処置方法については、後々で問題とならないように事前に仕様書等に明記していることが重要です。

5）その他

大規模修繕工事完工後のアフターメンテナンス（定期点検）や各工事部位の保証期間、施工管理体制等が定められているかなども確認が必要です。

1）入札方式

『入札に参加する会社を公募や指名』して競争入札をおこないます。原則的に「最低価格」の会社を選定する方式です。

2）特命随意契約方式

『特定の1社を指名』して、その会社にのみ見積書を提出してもらいます。

3）見積り合わせ方式

『特定の数社』から見積書を提出してもらい、それを比較検討します。

4）見積り合わせ方式　別バージョン

近年では関係メディア（マンション管理に関係する専門誌やWeb媒体）や管理組合様の掲示板等を利用して公募をおこない、施工会社を絞り込んでいく方法が増えています。

1）工事内容

大規模修繕の目的、今までの経緯の説明、今回の工事の対象と範囲、工事期間、工事金額などです。

2）工事費の調達方法等

修繕積立金を取り崩すときには総会の決議が必要です。また、不足するときにはその調達方法の承認も必要です。借り入れをおこなう場合には返済に積立金を充てんする旨の決議も必要になります。

3）施工会社選定の経緯説明と決定

施工会社選定にあたり、どのような選定方式にしたのかを理由もあわせて説明をおこない、承認を得ます。そして、理事会で内定した会社を管理組合様として正式に決定する決議をとります。

4）連動する決議が必要な場合

共用部の変更、管理規約の改正等が必要な場合には、区分所有法や規約に従って決議をとります。

1）契約書本文

契約書本文には、基本事項、発注者名、請負者名、工事名称、工事場所、工期、引渡しの時期、請負代金額、請負代金の支払い方法等を明示し、発注者・請負者が記名捺印し、双方が保管します。

2）工事請負契約約款

発注者と請負者がそれぞれの立場で履行すべき事項を定めたもので、通常は「民間（七会）連合協定 マンション修繕工事請負契約約款」を使用します。

3）設計図書

工事代金の基になった設計図書を添付します。ここには、仕様書・設計図だけでなく、現場説明会時に使用した資料や質疑応答書、双方で合意した内容の覚書等もすべて添付しておくべきです。

4）見積書・工事内訳書

契約代金の根拠である見積書・工事内訳書を添付します。

5）工程表 

大規模修繕工事の着工から竣工に至るまで、工種毎に明示された日程表を添付します。

1）工事説明会の開催

工事の内容に関することですので、施工会社の現場代理人が説明する事項が多くなります。特に大切なことは、日常生活に影響を及ぼすような工事（例：網戸の取り外し、バルコニーの使用制限、車輛の移動、玄関扉枠の塗装に際して在宅ご協力など）に関することや、安全な工事を実施していくことへの対策等に関する内容です。また、居住者様との相互理解を深めるために質疑応答の時間を設け、疑問点や不安点を解消していきます。

2）工事着工前の準備

工事に関する直接的な準備を別にすると、主に下記のような準備があります。

• ●近隣挨拶
• ●各戸専有使用のバルコニー内の片付け
• ●工事車両や資材置場スペースの確保
• ●防犯対策
• ●小さなお子様などに対する安全対策の確認
• ●工事用掲示板の設置
• ●工事に関するお問合せやご要望等を受け付けるための工事用ポストの設置　など

1）定例会議

3者にて月に1回程度定例会議を実施します。会議の内容は、工程の確認や変更、施工状態のチェック、区分所有者様からのお問合せやご要望内容の共有、設計変更の必要がでた際の協議、工事中の安全や防犯対策の確認等です。定例会議の内容は必ず議事録を作成します。

2）広報活動

工事期間中は、施工会社が居住者様へ随時広報活動をおこないます。工事の進捗状況を随時広報することが大切です。特に、居住者様の生活に直接影響を及ぼす内容については事前にチラシの配布や工事用掲示板への掲示等をおこないます。

3）中間検査

3者立ち会いのもとで工事の中間検査を実施します。指摘事項があった際は記録に残し、指摘箇所の補修等、適正な処置をおこないます。

4）設計変更と追加工事

大規模修繕工事は、「はじまってみないと分からない要素（隠れた劣化箇所の発見等）」が多くあります。より良い工事をおこなうようにすればするほど、現場での変更はつきものになってきます。設計変更部分については契約内容と異なるため、減額または増額となる場合があり、管理組合様に実施の判断をおこなっていただきます。設計変更検討時においては問題が発生する場合があります。施工会社が管理組合様へ過剰な追加工事を要求したり、反対に、管理組合様から施工会社に過剰なサービス工事を要求することが起きないよう、設計変更の内容は慎重に審議することが必要です。

1）竣工検査

工事完了後の最終的な検査を「竣工検査」といいます。管理組合様、パートナー、施工会社の3者でおこない、不具合部分を発見したときには記録を残して確認し、後日、指摘箇所を処理した後に再度確認します。

2）竣工図書の受取り

大規模修繕工事の内容を記録したものが「竣工図書」です。管理組合様にとってはマンションの維持管理上で重要な書類となりますので大切に保管してください。

●竣工図書の主な内容
A）パートナーとの契約書
B）施工会社との工事請負契約書
C）工事見積書（内訳書）
D）工事仕様書・施工計画書等
E）工事完了届
F）竣工引き継ぎ書（保証書、竣工図、工事費清算書、工事監理報告書、材料リスト、アフターメンテナンスに関する書面等）
G）竣工写真・工事記録写真
H）広報資料（工事中のチラシ・掲示物等）

3）最終工事代金の審査、確認、支払い

工事費清算書を審査し、その内容を確認・承認して、最終的な支払いをおこないます。追加工事や実数精算方式をとる場合には、契約金額と最終支払い金額は必ずしも一致しません。

4）工事完了の確認と通知

工事が完了したら、管理組合様として正式にそのことを確認し、区分所有者様等に通知します。工事の経緯等について、工事完了報告会をおこなうこともあります。